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2018-11-06 19:07      点击:

  房地产企业销售开发产品取得收入的会计核算和税务处理较为复杂,笔者依据《企业会计准则第14号——收入》(以下简称“新收入准则”)和《国家税务总局关于发布〈中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表(A类,环亚娱乐ag88真人版2018年版)〉等报表的公告》(国家税务总局公告2018年第26号),结合案例介绍房地产企业开发产品从预售到完工销售全过程的相关处理,为读者实务操作提供参考。

  新收入准则对收入确认时点的规定进行了调整。修订前的收入准则要求区分销售商品收入和提供劳务收入,并且强调在商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方时,才能确认销售商品收入。由于主要风险和报酬转移等条件较为抽象,实务中有时难以判断。且修订前的收入准则与《企业会计准则——建造合同》在某些情形下边界不够清晰,导致类似的交易采用不同的收入确认方法,从而对企业财务状况和经营成果产生重大影响。因此,新收入准则打破了商品和劳务的界限,制订了新的收入确认原则——控制权转移原则。新收入准则第四条规定:“企业应当在履行了合同中的履约义务,即在客户取得相关商品(或服务)控制权时确认收入。取得相关商品(或服务)控制权,是指能够主导该商品(或服务)的使用并从中获得几乎全部的经济利益。”以控制权转移替代风险报酬转移作为收入确认时点的判断标准,能够更加科学合理地反映企业的收入确认过程。同时,新收入准则将收入和建造合同两项准则纳入统一的收入确认模型,有助于更好地解决目前收入确认时点的问题,提高会计信息的可比性。对于房地产企业来说,有什么金融远期合约的案例?,将开发的房屋交付客户之时,应作为在会计上确认收入的时点。

  《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)第九条规定:“企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。开发产品完工后,企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。”据此规定,房地产企业应在未完工开发产品取得预售收入时,根据预计毛利预缴企业所得税,并于产品完工时根据实际毛利对预缴金额进行调整。但该条规定及《中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表(A类,2015年版)》(已于2018年7月1日废止)均未明确房地产企业是否可以在完工当期预缴申报时转回其产品在未完工时按预计毛利申报的应纳税所得额,所以导致各地房地产企业在调整时点上存在政策执行不一致的问题。

  2018年5月,国家税务总局公告2018年第26号出台,规定自2018年7月1日起,企业所得税预缴时应填写《中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表(A类,2018年版)》(以下简称“新预缴申报表”)。新预缴申报表的《中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表(A类)》(A200000)第4行“加:特定业务计算的应纳税所得额”的填表说明,较《中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表(A类,2015年版)》有显著变化。该说明规定:“企业开发产品完工后,其未完工预售环节按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额在汇算清缴时调整,月(季)度预缴纳税申报时不调整。本行填报金额不得小于本年上期申报金额。”也就是说,房地产企业的开发产品完工后,不能在预缴申报时调减前期以预计毛利额申报的应纳税所得额,只能在汇算清缴时进行调整,实现了各省房地产企业在预缴申报时政策执行口径统一。

  1.预售未完工产品时,是否需要确认收益。会计上,企业需将预售收到款项记作“预收账款”,不确认预售收益。企业所得税法则要求企业根据预计毛利率计算预计利润,确认产品预售所得。

  2.开发产品应在何时确认为完工。开发产品的完工意味着企业应在会计上确认开发产品的销售收入,并按照开发产品的实际利润计算应纳税所得额。实务中,会计与税务在开发产品完工时间的确定上存在明显区别。会计上,依据新收入准则,企业在开发产品控制权发生转移,即产品交付时,将其确认为完工产品。企业所得税的口径则根据国税发〔2009〕31号文件第三条的规定执行,即:“……开发产品符合下列条件之一的,应视为已经完工:(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。(二)开发产品已开始投入使用。(三)开发产品已取得了初始产权证明。”由于开发产品竣工的时间或取得初始产权证明的时间往往早于产品交付时间,所以企业所得税上确认开发产品完工的时间一般早于会计上的收入确认时间。

  第一阶段是销售未完工产品阶段。企业需根据预计毛利计算预售未完工产品的应纳税所得额,在月(季)预缴及汇算清缴时申报纳税。

  第二阶段是开发产品税务上确认完工但会计上不确认完工阶段。该阶段内,企业应继续在月(季)预缴及汇算清缴时申报纳税。由于会计上依然不确认收入,企业需按国税发〔2009〕31号文件规定,在汇算清缴时结算计税成本、计算开发产品的实际毛利,并以此为依据计算年度申报的应纳税所得额,对前期以预计毛利计算的应纳税所得额进行调整。但根据《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表(A类,2017年版)》的附表《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》(A105010)有关未完工产品转完工产品行次(27-29行)的填表说明,只有满足会计上的完工条件,房地产企业的开发产品才可由未完工栏次转至完工产品栏次,因此在该阶段,企业按照实际利润调整应纳税所得额的业务不能在《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》(A105010)中填报,可以在《纳税调整项目明细表》(A105000)的第42行“其他”行次进行填报。

  第三阶段是会计确认完工的阶段。此阶段会计与税务核算一致,企业可以按会计利润申报纳税。但根据前文对新预缴申报表的分析,企业在月(季)预缴时,按实际会计利润申报已完工开发产品应纳税所得额的同时,不能对前期按预计毛利计算的应纳税所得额进行纳税调减。在本年汇算清缴时,企业需将会计上核算的收入和成本正式填入《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》(A105010)的“房地产企业销售的未完工产品转完工产品特定业务计算的纳税调整额”栏次,此时才能根据申报表勾稽关系,将开发产品未完工时已申报的税款进行纳税调减。

  假设A公司为房地产开发企业,适用新收入准则。企业于2018~2020年间开发产品的销售业务及企业所得税申报情况如下:

  1.预缴阶段。A公司在2018年第三季度取得开发项目预售收入10500万元,税金及附加会计上未计入当期损益,采用简易计税办法,增值税税率为5%.假定开发项目的预计计税毛利率为15%,土地增值税预征率为2%,城市维护建设税税率为7%,教育费附加3%,地方教育附加2%.(假设无其他业务,下同)本季度A公司销售未完工产品的不含增值税收入=10500÷(1+5%)=10000(万元);预计毛利额=10000×15%=1500(万元);预缴企业所得税=1500×25%=375(万元)。A公司应在第三季度企业所得税预缴申报时,对预缴申报表作如下填报:(以下申报表中金额单位均为万元)

  2.汇算清缴阶段。假设A公司2018年度未发生其他业务,其在2019年汇算清缴时需将2018年度销售未完工产品的收入及有关税金填入《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》(A105010)的“房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额”

  部分。该部分23行填报不含增值税预售收入10000万元,24行填报预计毛利额1500万元,25行“3.实际发生的税金及附加、土地增值税”的计算过程为:预缴增值税=10000×3%=300(万元);预缴城市维护建设税、教育费附加及地方教育附加=300×(7%+3%+2%)=36(万元);预征土地增值税=(预售收入-预缴增值税)×税率=(10500-300)×2%=204(万元),故25行总金额=预缴城市维护建设税、教育费附加及地方教育附加+预征土地增值税=36+204=240(万元)。A公司填表情况如下:

  1.预缴阶段。A公司于2019年11月1日将开发产品竣工证明材料报房地产管理部门备案,并于12月1日取得验收备案证明。但因该房地产尚未交付使用,会计上并未确认销售收入。2019年第四季度,该项目又发生预售收入26250万元,税金及附加会计上未计入当期损益,采用简易计税,增值税税率为5%.假定开发项目的预计计税毛利率、土地增值税预征率、城市维护建设税税率及教育费附加均不变。

  本季度A公司销售未完工产品的预计毛利额=不含增值税收入×预计毛利=26250÷(1+5%)×15%=25000×15%=3750(万元);预缴企业所得税=3750×25%=937.5(万元)。A公司本季度预缴申报表填报如下:

  2.汇算清缴阶段。根据前文介绍,房地产企业在第二阶段汇算清缴申报时,由于会计上未确认收入,其产品仍然不满足未完工产品转完工产品确认的条件。因此,企业在《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》(A105010)中仍应将开发产品的纳税调整额填报在未完工产品的区域内。其中,23行填报不含增值税预售收入25000万元,24行填报预计毛利额3750万元,25行“实际发生的税金及附加、土地增值税”的计算过程为:预缴增值税=25000×3%=750(万元);预缴城市维护建设税、教育费附加及地方教育附加=750×(7%+3%+2%)=90(万元);预征土地增值税=(预售收入-预缴增值税)×税率=(26250-750)×2%=510(万元),故25行总金额=90+510=600(万元)。A公司填表情况如下:

  但A公司的开发产品已符合税法规定的完工确认条件,仍需要在本年度确定完工成本,计算产品的实际毛利率,并据此调整应纳税所得额。假设A公司计算的产品实际毛利率为20%,则企业自2018年起实际毛利额与预计毛利额的差额=(10000+25000)×(20%-15%)=1750(万元)。此为企业在开发产品的税收完工年度应该调增的应纳税所得额,可以将其填入《纳税调整项目明细表》(A105000)中的第42行“六、其他”中,示例如右上表:

  1.预缴阶段。美股上市公司信息查找工具EDGAR用户指南,A公司于2020年3月1日交房,未作土地增值税清算,未收取其他费用。A公司会计上确认销售开发产品总收入=10000+25000=35000(万元);营业成本=营业收入-毛利=35000-35000×20%=28000(万元);需在预缴的基础上补缴的城市维护建设税、教育费附加及地方教育附加=35000×(5%-3%)×(7%+3%+2%)=84(万元);开发产品的实际利润=35000×20%-84-(600+240)=6076(万元)。

  在2020年第一季度预缴时,A公司应分别将会计上核算的收入、成本及利润填入《中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表(A类)》(A200000)。同时,按照新预缴申报表的填表说明,企业以前年度按预计毛利额确认的应纳税所得额4410万元(1260+3150)不能在本次预缴时抵减,故最终的应纳税所得额即为实际利润6076万元。填表示例如下:

  2.汇算清缴阶段。A公司于2020年度汇算清缴时,可以在《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》(A105010)中,根据实际利润将未完工产品悉数转为完工产品,并调减以前确认的预计毛利额5250万元(1500+3750)。同时,上年度汇算清缴时根据实际毛利与预计毛利的差额调增的1750万元,本年也应该调减。为确保填表内容的可比性,这1750万元本年度依然应在《纳税调整项目明细表》(A105000)的第42行“六、其他”中调减。

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